Dispositif Jeanbrun (statut de bailleur privé) : une nouvelle relance de l’investissement locatif en 2026 ?

 À qui s’adresse le nouveau statut adopté le 16 janvier 2026 ?

Ce dispositif s’adresse principalement aux investisseurs particuliers ainsi qu’aux sociétés civiles immobilières (SCI) soumises à l’impôt sur le revenu. Il vise plus spécifiquement deux grandes catégories d’investisseurs :

• Les investisseurs dans l’immobilier neuf
Ceux qui acquièrent des logements en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou des biens neufs livrés à compter du 1er janvier 2026.

• Les investisseurs dans l’ancien avec travaux
Ceux qui achètent des biens nécessitant une rénovation significative, avec des travaux représentant au moins 30 % du coût total de l’opération (selon les modalités définitives), notamment dans une logique d’amélioration de la performance énergétique.

Adopté le 15 janvier 2026 dans le cadre de la loi de finances, le statut de bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun, marque une nouvelle étape dans la politique de relance du logement. Applicable dès la promulgation du PLF 2026 et jusqu’au 31 décembre 2028, il vise à encourager durablement l’investissement locatif tout en sécurisant la rentabilité des propriétaires.

Contrairement aux anciens dispositifs de réduction d’impôt comme le Pinel, le Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal. Les investisseurs peuvent déduire chaque année entre 3,5 % et 5,5 % de la valeur du bien (sur 80 % de son prix), selon le type de logement et le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social). Le plafond annuel d’amortissement atteint 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 €, avec en complément la possibilité d’imputer un déficit foncier jusqu’à 10 700 € sur le revenu global.

Le dispositif s’adresse aux particuliers, couples, SCI et primo-investisseurs, sans condition de zonage. En revanche, il est strictement encadré : le logement doit être loué nu, en résidence principale, pour une durée minimale de 9 ans, avec des plafonds de loyers et de ressources. Seuls les logements collectifs sont éligibles : logements neufs ou logements anciens faisant l’objet d’une rénovation lourde représentant au moins 30 % du prix d’acquisition.

Dans un contexte de tension sur le marché locatif et de durcissement des normes énergétiques, le gouvernement mise fortement sur le logement neuf, plus performant sur le plan environnemental, plus attractif pour les locataires et plus lisible pour les investisseurs.

En synthèse, le dispositif Jeanbrun propose un cadre plus stable, patrimonial et lisible pour les bailleurs privés. Il s’adresse à ceux qui souhaitent investir dans la durée, générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d’un levier fiscal structurant, et participer activement à la reconstitution de l’offre de logements en France.

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Bien cordialement,
Arnaud BOUSQUET
Fondateur & Associé – Cabinet SENZO CONSEIL