Depuis 2025, les amortissements pratiqués en LMNP réel doivent, sauf exceptions prévues par les textes, être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.

Et depuis 2026, la location nue bénéficie dans certaines opérations d'un nouveau mécanisme d'amortissement.

Le match est donc beaucoup plus équilibré.

Pourquoi le LMNP reste intéressant

En location meublée, les loyers relèvent des BIC.

Au régime réel, l'investisseur peut notamment déduire certaines charges et pratiquer des amortissements selon les règles applicables.

Cela permet fréquemment de réduire fortement le résultat fiscal pendant la détention.

Le LMNP conserve également un avantage économique :

un logement meublé peut généralement être loué plus cher qu'un logement vide, particulièrement sur les studios et petites surfaces.

Ce qui a changé à la revente

C'est désormais un élément essentiel de la simulation.

Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements pratiqués en LMNP au réel sont en principe réintégrés pour déterminer la plus-value imposable lors de la cession.

Le LMNP reste donc intéressant, mais il faut désormais analyser simultanément :

la fiscalité pendant la détention ET la fiscalité à la sortie.

Pourquoi la location nue revient dans le match

La location nue relève des revenus fonciers.

Historiquement, l'absence d'amortissement constituait l'une de ses principales différences avec le LMNP.

Depuis 2026, le dispositif dit Jeanbrun / Relance logement permet cependant, sous conditions, d'amortir certains logements loués nus.

Cette évolution change profondément certaines simulations.

LMNP ou location nue : notre méthode

Nous comparons notamment :

• loyer meublé potentiel ;
• loyer nu potentiel ;
• fiscalité du foyer ;
• montant des travaux ;
• durée de détention ;
• financement ;
• cash-flow ;
• fiscalité annuelle ;
• fiscalité à la revente ;
• stratégie patrimoniale.

Alors, lequel choisir ?

Le LMNP peut rester particulièrement adapté si :

vous investissez dans une petite surface avec une forte demande meublée et recherchez une optimisation des revenus pendant la détention.

La location nue peut devenir intéressante si :

vous recherchez une occupation plus longue, une gestion plus simple ou si votre opération peut bénéficier du nouveau dispositif d'amortissement 2026.

Il n'existe donc plus de réponse automatique.

Le bon régime fiscal est celui qui correspond au bien, au marché et à la situation patrimoniale de l'investisseur.

Chez SENZO CONSEIL, nous préférons toujours :

choisir d'abord un bon actif immobilier, puis déterminer la fiscalité adaptée.

Pour découvrir les marchés que nous privilégions actuellement, consultez notre étude « Top 10 des meilleures villes où investir en France en 2026 ».

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ?

Chaque projet mérite une stratégie adaptée : emplacement, financement, fiscalité et rentabilité.

Échangeons sur votre projet et identifions ensemble les meilleures opportunités.

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Arnaud BOUSQUET
Directeur – Cabinet SENZO CONSEIL
1, rue Baudin – Place de la Comédie – 34000 Montpellier
📞 +33 (0)6 58 19 48 58
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