Un appartement entièrement rénové est généralement facile à comprendre. Tout est terminé. Il est beau. Il rassure.

Et cette facilité est déjà intégrée dans son prix.

À l'inverse, lorsque nous visitons un appartement avec un vieux carrelage, des murs défraîchis, une cuisine des années 1980 et un plan dépassé, nous essayons de voir autre chose :

ce que cet appartement pourrait devenir.

Pourquoi acheter un bien à rénover ?

La rénovation peut permettre d'agir sur trois leviers.

1. Négocier le prix d'acquisition

Les travaux rebutent une partie des acquéreurs.

Moins de concurrence peut signifier davantage de capacité de négociation.

2. Optimiser les mètres carrés

Dans les petites surfaces, chaque mètre carré compte.

Nous recherchons donc régulièrement des biens présentant un plan améliorable.

Un studio peut parfois devenir un véritable T1 bis avec espace nuit.

Une grande cuisine peut être ouverte sur le séjour.

Des mètres carrés de circulation peuvent être récupérés.

3. Créer un meilleur produit locatif

Un appartement correctement rénové et meublé peut se distinguer immédiatement sur le marché.

Luminosité, rangements, cuisine équipée, espace nuit, décoration, mobilier et fonctionnalité influencent directement l'attractivité du logement.

La rentabilité se crée parfois dès l'achat

Prenons la logique d'une opération :

Prix du bien : 110 000 €
Travaux : 30 000 €
Ameublement : 6 000 €

Le véritable investissement n'est évidemment pas de 110 000 €.

Il faut raisonner sur l'ensemble du coût du projet, frais d'acquisition et financement compris.

Mais si cette rénovation transforme un appartement vieillissant en un produit particulièrement recherché, elle peut simultanément :

augmenter son attractivité locative + améliorer son loyer potentiel + réduire sa vacance + améliorer sa valeur patrimoniale.

C'est ce que nous appelons créer de la valeur.

Attention : tous les travaux ne créent pas de valeur

Dépenser 40 000 € ne signifie pas créer 40 000 € de valeur.

Certaines dépenses sont nécessaires mais peu valorisantes.

D'autres peuvent complètement modifier la perception du logement.

Nous accordons notamment beaucoup d'attention :

• au plan ;
• à la lumière ;
• aux rangements ;
• à la cuisine ;
• à la salle d'eau ;
• à la qualité des matériaux ;
• au DPE ;
• à l'espace nuit ;
• et à la cohérence de l'ameublement.

Le but n'est pas de créer un appartement luxueux.

Il est de créer le meilleur appartement possible pour le marché locatif ciblé.

Avant / Après : la différence doit être visible

Un bien peut passer d'un appartement totalement dépassé à un logement moderne, chaleureux et parfaitement adapté aux attentes actuelles.

AVANT

Appartement vieillissant, mauvaise utilisation de l'espace, équipements dépassés.

↓

TRAVAUX

Redistribution, électricité, plomberie, isolation, sols, cuisine, salle d'eau.

↓

APRÈS RÉNOVATION

Appartement propre, lumineux et fonctionnel.

↓

AMEUBLEMENT

Création d'un véritable produit locatif.

C'est précisément pourquoi les projets avant/après sont intéressants : ils rendent visible la création de valeur.

Et en 2026, la fiscalité peut renforcer cette stratégie

La rénovation peut également présenter un intérêt fiscal selon le régime choisi.

Déficit foncier, location meublée au réel ou nouveau dispositif Jeanbrun : plusieurs stratégies peuvent être étudiées.

Le dispositif Jeanbrun 2026 est notamment susceptible de concerner certains logements anciens lorsque les travaux représentent au moins 30 % du prix d'acquisition et que les autres conditions sont respectées.

Nous avons consacré un guide complet au dispositif Jeanbrun 2026 ainsi qu'un comparatif LMNP ou location nue en 2026.

Dans quelles villes rechercher de l'ancien à rénover ?

Nous apprécions particulièrement cette stratégie dans les marchés disposant d'une demande locative profonde.

Montpellier, Toulouse ou Marseille peuvent notamment présenter des opportunités très différentes.

Mais encore une fois :

nous n'achetons pas une ville. Nous achetons une adresse et un appartement.

Notre Top 10 des meilleures villes où investir en France en 2026 permet d'identifier les marchés que nous suivons actuellement.

L'approche SENZO

Pour nous, l'investissement immobilier ne consiste pas simplement à trouver une annonce sur Internet.

Nous cherchons à maîtriser toute la chaîne :

STRATÉGIE

↓

SOURCING DU BIEN

↓

NÉGOCIATION

↓

FINANCEMENT & FISCALITÉ

↓

CONCEPTION DU PROJET

↓

TRAVAUX

↓

AMEUBLEMENT

↓

LOCATION

↓

GESTION

C'est cette approche globale qui permet de transformer un appartement parfois peu séduisant au départ en un véritable actif patrimonial.

 

Vous recherchez un appartement à rénover ?

 

Chaque projet mérite une stratégie adaptée :

Échangeons sur votre projet et identifions ensemble les meilleures opportunités.

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Arnaud BOUSQUET
Directeur – Cabinet SENZO CONSEIL
1, rue Baudin – Place de la Comédie – 34000 Montpellier
📞 +33 (0)6 58 19 48 58
✉️ arnaud.bousquet@senzo-conseil.fr