Investissement immobilier : 4 stratégies à étudier en 2026

 

 

Un investissement immobilier, une stratégie qui vous ressemble.

Fiscalité, revenus complémentaires, constitution d’un patrimoine, préparation de la retraite ou transmission : il n’existe pas une seule façon d’investir dans l’immobilier.

Et c’est probablement l’une des principales leçons que nous retenons après 18 années d’expérience : un bon investissement n’est pas forcément celui qui affiche la rentabilité la plus élevée ou la réduction d’impôt la plus importante. C’est d’abord celui qui correspond à votre situation, à vos objectifs et aux contraintes que vous êtes prêt à accepter.

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SENZO CONSEIL fête ses 18 ans

18 ans à accompagner nos clients, à traverser différents cycles économiques et immobiliers, à voir évoluer la fiscalité, le crédit et les réglementations.

18 ans également à nous adapter, à nous réinventer et à accumuler une expérience précieuse.

Cette expérience nous permet aujourd’hui d’aborder l’investissement immobilier avec davantage de recul. Derrière chaque avantage se trouvent aussi des contraintes : durée de détention, fiscalité, travaux, financement, gestion, liquidité ou conditions de revente.

Notre métier consiste donc avant tout à mettre en cohérence le projet immobilier avec la stratégie de l’investisseur.

Voici quatre pistes que nous étudions notamment aujourd’hui.

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1. MALRAUX

Préserver le patrimoine. Réduire son impôt.

Investir en Malraux permet d’associer l’acquisition d’un bien immobilier de caractère, sa restauration dans un cadre réglementé et un avantage fiscal.

Cette stratégie peut notamment concerner des investisseurs disposant d’une fiscalité importante et souhaitant construire un patrimoine immobilier sur le long terme.

Exemple illustratif :

100 000 € de travaux éligibles × 30 % = 30 000 € de réduction d’impôt, sous réserve du secteur concerné, des dépenses effectivement éligibles et de la situation fiscale de l’investisseur.

À retenir : réduction d’impôt de 22 % ou 30 % selon le secteur et les conditions, plafond de travaux éligibles de 400 000 € sur quatre ans et engagement de location nue pendant neuf ans. campaign_188 (1)

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2. DENORMANDIE

Rénover l’ancien. Construire un patrimoine locatif.

Le dispositif Denormandie associe acquisition dans l’ancien, réalisation de travaux et engagement de location dans une commune éligible.

L’intérêt est de pouvoir conjuguer réhabilitation d’un logement ancien, investissement locatif et avantage fiscal, à condition de respecter l'ensemble des règles du dispositif.

Exemple illustratif :

Pour une opération éligible de 200 000 €, dont au moins 50 000 € de travaux :

18 % × 200 000 € = 36 000 € de réduction d’impôt sur neuf ans, soit 4 000 € par an en moyenne.

À retenir : les travaux doivent notamment représenter au moins 25 % du coût total. La réduction d’impôt peut être de 12 %, 18 % ou 21 % selon un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, avec des plafonds de loyers et de ressources à respecter. campaign_188 (1)

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3. LMNP GÉRÉ – RÉSIDENCE ÉTUDIANTE

Investir dans un logement meublé avec un exploitant.

La résidence étudiante gérée répond à une logique différente de l’investissement locatif traditionnel.

Le logement est meublé et son exploitation est confiée à un professionnel dans le cadre d’un bail. L’investisseur doit donc analyser le bien et son emplacement, mais également la qualité de l’exploitant, les conditions du bail et les perspectives de revente.

Cette solution peut être intéressante pour un investisseur qui recherche un immobilier plus simple à gérer au quotidien.

Exemple illustratif :

Pour un investissement de 120 000 € avec un loyer contractuel de 400 € par mois :

4 800 € de loyers annuels, soit 4 % brut avant charges, fiscalité, financement et aléas.

Les revenus relèvent des BIC et, au régime réel, certaines charges et amortissements peuvent être pris en compte sous conditions. campaign_188 (1)

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4. DÉFICIT FONCIER

Réhabiliter un bien. Optimiser ses revenus fonciers.

L’immobilier ancien avec travaux peut répondre à un double objectif : valoriser un patrimoine immobilier et agir sur la fiscalité des revenus fonciers.

Certaines dépenses de travaux fiscalement admissibles peuvent être déduites des revenus fonciers. Dans les limites prévues par la réglementation, une partie du déficit peut également être imputée sur le revenu global, hors intérêts d’emprunt.

Exemple illustratif :

10 700 € de déficit imputable sur le revenu global × une tranche marginale d’imposition de 30 % = 3 210 € d’économie d’impôt théorique, sous réserve des règles d’imputation applicables. campaign_188 (1)

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ET L’IMMOBILIER ANCIEN RÉHABILITÉ ?

C’est également une stratégie que nous développons particulièrement.

Studio optimisé, T2 entièrement rénové, immeuble de caractère ou opération à la découpe : l’objectif est de sélectionner un bien, d’étudier son emplacement, son budget global, les travaux nécessaires, son potentiel locatif et son scénario de sortie.

Ici, pas nécessairement de dispositif fiscal : c’est avant tout la qualité intrinsèque de l’opération immobilière qui doit créer de la valeur.

Les opportunités sont donc étudiées individuellement en fonction du cahier des charges de chaque investisseur. campaign_188 (1)

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UN PROJET, PLUSIEURS EXPERTISES

Avec SENZO CONSEIL, CASAE et CASAGEST, nous avons construit un accompagnement permettant d'aborder les différentes dimensions d'un projet immobilier : stratégie, fiscalité et simulation ; sélection et acquisition du bien ; puis mise en location et gestion locative selon mandat. campaign_188 (1)

Car au final, la vraie question n’est pas :

« Quel est le meilleur investissement immobilier ? »

Mais plutôt :

« Quel investissement est réellement adapté à ma situation aujourd’hui ? »

Budget, apport, fiscalité, financement, durée de détention, niveau de risque, gestion et objectifs patrimoniaux doivent être analysés ensemble.

Vous avez un projet d’investissement ? Échangeons pour déterminer la stratégie immobilière la plus cohérente avec votre situation.

Les exemples présentés sont non contractuels. Les avantages fiscaux sont soumis aux conditions légales, à l’éligibilité du bien et à la situation du contribuable. Revenus, rendement et capital ne sont pas garantis. L’investissement immobilier comporte notamment des risques de vacance, de travaux, de liquidité et de perte en capital.