Pendant plusieurs années, investir dans un appartement pour le louer sur Airbnb paraissait relativement simple.

Aujourd'hui, la réalité est toute autre.

Face à la pénurie de logements et au développement rapide des locations touristiques, de nombreuses grandes villes françaises ont renforcé leur réglementation.

Montpellier ne fait pas exception.

Depuis plusieurs années, la Ville encadre strictement la location meublée de courte durée afin de préserver l'équilibre entre logements destinés aux habitants permanents et hébergements touristiques.

Cela signifie-t-il qu'il est devenu impossible d'investir dans un bien destiné à la location saisonnière ?

Non.

En revanche, il est indispensable de comprendre les règles applicables avant d'investir.

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Première idée reçue : Airbnb n'est pas interdit à Montpellier

On entend souvent dire qu'Airbnb est interdit à Montpellier.

C'est faux.

La réalité est beaucoup plus nuancée.

Ce qui est réglementé, ce n'est pas la plateforme Airbnb.

C'est l'usage du logement.

Autrement dit, la question essentielle n'est pas :

Puis-je louer sur Airbnb ?

La véritable question est :

Mon bien peut-il légalement être exploité en location meublée touristique ?

Et la réponse dépend de plusieurs critères.

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Résidence principale : ce qu'il est encore possible de faire

Si le logement constitue votre résidence principale, la réglementation est relativement simple.

Vous pouvez louer votre résidence principale en totalité dans la limite de 90 jours par an à Montpellier (toutes plateformes confondues), sans autorisation de changement d'usage. Un numéro d'enregistrement reste obligatoire.

En revanche, au-delà de cette limite ou si le logement n'est pas votre résidence principale, les règles changent.

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Résidence secondaire ou investissement locatif : les règles sont beaucoup plus strictes

Lorsqu'un logement est destiné exclusivement à la location touristique, il ne s'agit plus d'une résidence principale.

Dans ce cas, une autorisation préalable de changement d'usage est en principe nécessaire puisqu'un local d'habitation est utilisé comme meublé de tourisme.

Depuis les dernières évolutions du règlement municipal, Montpellier a également instauré une zone à quota où le nombre d'autorisations temporaires sans compensation est limité. En dehors des cas prévus par le règlement, une autorisation à titre réel avec compensation est nécessaire.

Autrement dit, il est devenu beaucoup plus difficile de développer une activité de location touristique classique à partir d'un logement d'habitation.

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Le changement d'usage : une notion souvent mal comprise

Beaucoup d'investisseurs confondent changement d'usage et changement de destination.

Pourtant, ce sont deux notions juridiques différentes.

Le changement d'usage relève du Code de la construction et de l'habitation et concerne les logements utilisés pour un autre usage, notamment la location meublée touristique.

Le changement de destination, lui, relève du Code de l'urbanisme et concerne la destination administrative du local (habitation, commerce, bureaux, hôtellerie, etc.).

Comprendre cette différence est essentiel, car elle conditionne la faisabilité de nombreux projets.

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Existe-t-il encore des solutions pour exploiter un bien toute l'année ?

Oui.

Mais elles sont rares.

Et surtout, elles ne concernent pas tous les biens.

C'est probablement le point le plus méconnu du marché montpelliérain.

Certains immeubles ou certains locaux ne relèvent pas juridiquement de la catégorie des logements d'habitation.

Ils peuvent relever d'une destination d'hébergement hôtelier ou d'une destination adaptée à une activité d'hébergement, selon leur situation juridique, leur historique et les autorisations obtenues.

Dans ces situations très particulières, l'exploitation en location de courte durée peut être envisageable dans le respect des règles applicables, sans relever du même régime que celui applicable aux logements d'habitation. Chaque projet nécessite toutefois une analyse juridique et urbanistique approfondie.

C'est précisément ce type d'analyse qui permet parfois d'identifier des opportunités très différentes du marché traditionnel.

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Attention aux idées reçues

Ces dernières années, nous avons rencontré de nombreux investisseurs persuadés qu'un simple local commercial permettait automatiquement de faire du Airbnb.

La réalité est beaucoup plus complexe.

La qualification juridique d'un local, sa destination au sens du Code de l'urbanisme, son usage historique, le règlement de copropriété, les autorisations administratives et la réglementation municipale doivent être analysés ensemble.

Aucune conclusion sérieuse ne peut être tirée à partir d'une seule information.

Chaque dossier mérite une étude individualisée.

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Airbnb n'est pas toujours la meilleure stratégie

C'est probablement le conseil le plus important que je puisse donner.

Beaucoup d'investisseurs recherchent absolument la location saisonnière.

Pourtant, dans de nombreux cas, une location meublée classique en LMNP, une location étudiante ou une stratégie mixte peuvent offrir un meilleur équilibre entre rentabilité, simplicité de gestion et sécurité juridique.

La bonne stratégie dépend toujours :

• de l'emplacement ;
• de la réglementation applicable au bien ;
• de vos objectifs patrimoniaux ;
• de votre fiscalité ;
• de votre horizon d'investissement.

Il n'existe pas de solution universelle.

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Notre approche chez SENZO Conseil

Chez SENZO Conseil, nous ne recherchons pas des montages destinés à contourner la réglementation.

Notre démarche consiste au contraire à analyser chaque projet afin d'identifier les possibilités offertes par le droit applicable.

Avant toute acquisition, nous vérifions notamment :

• la situation juridique du bien ;
• son usage et sa destination ;
• les règles d'urbanisme ;
• le règlement de copropriété ;
• la faisabilité de la stratégie envisagée ;
• les alternatives patrimoniales lorsque la location touristique n'est pas pertinente.

Cette analyse en amont permet d'éviter de nombreuses erreurs et de sécuriser durablement un investissement.

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Conclusion

La réglementation de la location saisonnière à Montpellier s'est considérablement renforcée ces dernières années.

Pour autant, il serait faux de penser qu'Airbnb est devenu impossible.

Certaines situations restent compatibles avec une exploitation touristique dans le respect de la réglementation, tandis que d'autres nécessitent des autorisations spécifiques ou rendent préférable une autre stratégie locative.

L'enjeu n'est donc plus de rechercher une solution standard.

Il consiste à analyser chaque bien individuellement afin de déterminer la stratégie la plus adaptée, juridiquement sécurisée et patrimonialement pertinente.

Chez SENZO Conseil, nous accompagnons nos clients bien avant l'acquisition d'un bien. Nous vérifions sa faisabilité juridique, analysons son potentiel locatif, étudions les contraintes réglementaires et construisons une stratégie d'investissement cohérente avec leurs objectifs.

Parce qu'en matière de location saisonnière, ce n'est pas la plateforme qui fait la réussite d'un investissement… c'est la parfaite maîtrise des règles qui l'encadrent.