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Résolution n°4 : Loi Malraux 2014, réduction d'impôt et patrimoine

  • Leçon 4 : Loi Malraux, réduction d'impôt et patrimoine

    Comment réaliser 30 000 euros d'économie d'impôts par an? C'est ce que Bernard Pugnere nous fait découvrir dans la leçon n°4 : la loi Malraux.

    La loi Malraux bien que moins connue que certaines lois de défiscalisation, reste néanmoins un très bon moyen de réaliser de grosses économies d’impôt (jusqu’à 30000€ d’économie par an) tout en investissant dans un bien à vocation patrimoniale.

    La possibilité de réaliser cet investissement en Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) permet d’encadrer et de sécuriser l’investisseur en Loi Malraux 2014.

  • Historique

    La loi Malraux existe depuis 1962. Elle fut instaurée par André Malraux dans le but de conserver l’intégrité des quartiers des centres historiques. L’objectif étant notamment de valoriser l’architecture des bâtiments dans les centres villes ainsi qu’à proximité des monuments classés afin de créer des secteurs sauvegardés.

    Le principe

    Loi Malraux, le principe

    La loi Malraux permet à l’investisseur de réaliser une économie d’impôt basée sur le montant des travaux de restauration d’un appartement (montant plafonné à 100000€ par an). Cet appartement devra se situer dans un immeuble qui aura été entièrement rénové et dont les travaux auront été suivis par un Architecte des Bâtiments de France. Les travaux peuvent être réalisés dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover (VIR) article L262-1 du code de la construction et de l’habitation. Ce système simplifie la vente tout en octroyant plus de garanties à l’acheteur.

    En loi Malraux l’économie d’impôt est différente en fonction du secteur d’acquisition :

    • Pour les immeubles situés en Secteur Sauvegardé la réduction d’impôt est de 30% du montant des travaux.
    • Pour les immeubles situés en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagé) elle est de 22% du montant des travaux.

    La Loi Malraux n’entre pas dans le plafonnement des Niches Fiscales pour les investissements réalisés après 2013 dont le permis de construire a été déposé au plus tôt le 1er janvier 2013. Si ce n’est pas le cas le plafonnement est de 18000€ +4% du RNI.

    Les points importants

    • L’investisseur devra mettre en location son bien nu à usage d’habitation principale pendant 9 ans.
    • L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux.
    • Le Montant des travaux servant de base de calcul à l’avantage fiscal est limité à 100000€ par an.
    • Une autorisation de travaux (ASP) doit être délivrée par le préfet avant tout démarrage de travaux de restauration. Ils doivent être suivis par un Architecte des Bâtiments de France.
    • La réduction d’impôt est répartie sur la période de paiement des travaux sans pouvoir dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire (4 ans maximum en cas de fouilles archéologiques ou cas de force majeure).
    • En cas d’excédant d’économie d’impôt, le résiduel n’est pas reportable sur l’impôt sur le revenu des années suivantes, il est donc perdu.

    A qui s'adresse la loi Malraux?

    Tous les contribuables domiciliés en France peuvent bénéficier de cette loi s’ils achètent un bien immobilier situé dans un Périmètre Sauvegardé (secteur sauvegardé ou ZPPAUP).

    Cependant la loi Malraux s’adresse aux personnes ayant une fiscalité élevée en général supérieure à 10000€ d’impôts sur le revenu par an car il faut pouvoir absorber l’ensemble du budget travaux.

    Exemples

    Pour un investissement en loi Malraux en 2014 en secteur sauvegardé.

    Loi Malraux, exemples

    Montant total de l 'investissement : 150 000€

    Pour un investissement total de 150 000 € dont :

    • Foncier : 50 000€
    • Travaux : 100 000€

    Travaux réalisés sur :

    • 1 an : La réduction est de 30000€ d’impôt sur un an.
    • 2 ans : La réduction est de 15000€/an pendant 2 ans.

    Montant total de l 'investissement : 200 000€

    Pour un investissement total de 200 000 € dont :

    • Foncier : 50 000€
    • Travaux : 150 000€

    Travaux réalisés sur :

    • 1 an : La réduction est de 30000€ d’impôt sur un an.
    • 2 ans : La réduction est de 22500€/an pendant 2 ans.

    Quelques éléments de réponse

    Quels sont les travaux éligibles à la loi Malraux?

    Ce sont les travaux de démolitions, de reconstitution de toiture, de murs extérieurs d’immeubles existants. Les travaux de réparation et d’entretien, d’amélioration de l’habitation (hormis les travaux d’agrandissement). Mais aussi, les travaux de transformation de logement, les travaux d’utilités publiques, les travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes.

    Peut-on cumuler un investissement en Loi Malraux avec d’autres lois Fiscales?

    Oui, c’est tout à fait possible, d’autant plus que la loi Malraux n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

    Peut-on louer le bien à ses enfants ou parents?

    Non, il n’est pas possible de louer le bien à un ascendant ou un descendant au cours des 9 années d’engagement locatif.

 
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